近期樓市成交低位徘徊

　　據(jù)統(tǒng)計，8月第二周，北京住宅共簽約2815套，環(huán)比前一周上漲了11.8%，與去年同期相比則下跌了20%。其中，新房簽約1187套，環(huán)比前一周上漲了16.37%，比去年同期上漲19.9%。二手住宅簽約1628套，環(huán)比前一周的網(wǎng)簽量上漲了8.7%，與去年同期相比則下跌了36%。

　　對此，某房地產(chǎn)機構(gòu)副總裁胡景暉分析認為，新房市場由于7月以來供應十分低迷，直接導致8月上半月成交徘徊在低位?！敖粋€月新入市項目數(shù)量極少，很大程度上影響了簽約率，但據(jù)我了解，7月底、8月初新開盤的幾個項目，實際成交價均比擬售價格有所下降。”胡景暉表示，雖然小幅降價只是個別現(xiàn)象，但隨著這種情況的增多，相信未來購房者的購房意愿會逐漸增強，尤其是均價在2萬元/平方米以下的中低價樓盤將成為成交主體。

　　另外，在二手房市場，遠郊區(qū)域房價開始明顯回落，房價下跌的態(tài)勢也逐步向城市核心區(qū)蔓延。

　　胡景暉表示，9月1日開始個稅起征點的提高，對工薪階層來說，無論是購房貸款還是房租的壓力，都將稍稍減弱。再加上未來中小戶型普通商品住宅供應量的增加，以及部分項目推出特價房等，未來成交量或有所提升。

　　通州大興庫存壓力驟增

　　在成交壓力下，京城不少區(qū)域商品房庫存逐月增加。

　　某房地產(chǎn)機構(gòu)發(fā)布的一份研究數(shù)據(jù)表示，自今年2月末至8月上旬，北京新建商品住宅待售量增加12669套，同比去年同期增幅達13.4%。

　　從區(qū)域來看，庫存的增長主要來自于大興、昌平、房山、通州四個區(qū)域。其中，大興區(qū)新建商品住宅待售量增長最多，達4828套，增幅為42.8%；其次為昌平區(qū)，新建商品住宅待售量增加3385套，增幅為71.3%；房山區(qū)新建商品住宅待售量增加3289套，增幅43.6%；通州區(qū)新建商品住宅待售量增加3109套，增幅31.0%。

　　然而，結(jié)合調(diào)控以來的區(qū)域成交情況，通州區(qū)新建商品住宅去化周期已由今年4月份的29個月增加到41個月，增幅最為顯著；大興、房山、昌平今年4月去化周期分別為22個月、10個月和9個月，8月上旬去化周期則為24個月、10個月、11個月。

　　“今年調(diào)控出臺以來，新入市房源多半集中在大興、昌平、房山等近郊區(qū)，造成了上述區(qū)域樓市庫存快速增長。但由于各區(qū)域發(fā)展階段、需求狀況不盡相同，庫存增長帶來的壓力也有所差別?！蹦撤康禺a(chǎn)機構(gòu)研究院院長陳亮分析認為，目前大興、房山、通州幾個區(qū)域去庫存的壓力較大。

　　以通州區(qū)為例，珠江拉維小鎮(zhèn)項目去年12月推出房源，擬售價在28250元/平方米，目前該項目推出了多套特價房，現(xiàn)均價為14500元/平方米，降價幅度超過1萬元/平方米。該項目售樓處工作人員也證實了這一說法：“項目現(xiàn)在是比前期優(yōu)惠許多，現(xiàn)在買房還可以享受5000元抵1萬元的優(yōu)惠。”而即使如此，從北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)獲悉，自去年12月入市至今，珠江拉維小鎮(zhèn)簽約率仍為零。

　　除此之外，通州區(qū)又一大盤——華業(yè)東方玫瑰，近期也推出了60套特價房，比早期房源售價每平方米低1000-2000元。

　　對此，某房地產(chǎn)機構(gòu)研究部總監(jiān)張大偉認為，在通州新城概念被高度炒作后，多房企涌入，使區(qū)域樓市出現(xiàn)泡沫。但當調(diào)控效應顯現(xiàn)后，泡沫破滅，購房者觀望情緒濃重導致樓市出現(xiàn)供大于求的狀況，原本就已趨近飽和的市場，再加上限購政策下難以消化的新增供應，局部區(qū)域因此成為了京城樓市存貨積壓的“重災區(qū)”。

　　另外，據(jù)報道，大興區(qū)的旭輝御府項目，近期也推出了100套17600元/平方米的特價房，相比此前21000元/平方米的銷售均價，降價幅度超過3000元/平方米。此外，據(jù)了解，同樣位于大興的金地仰山項目也推出了部分低價房，起價僅為17800元/平方米，相比歷史最高價23000元/平方米，目前降價幅度在5000元/平方米左右。

　　陳亮表示，大興區(qū)由于自去年開始市場供應量就過大，雖然成交狀況較好，但24個月的去化周期已較為危險。同樣，昌平、房山兩個區(qū)域，未來也面臨風險?！霸诮衲攴績r上漲速度較快的區(qū)域中，通州房價下行壓力最大，最有望出現(xiàn)實質(zhì)性下降。同樣，大興、房山也面臨著不小的壓力?！标惲琳f。

　　業(yè)內(nèi)認為拐點未到

　　北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2011年8月14日，北京樓市住宅庫存總量為106736套，其中期房69479套，現(xiàn)房37257套，是繼2009年初以來的歷史高點。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，北京市2009年下半年以及2010年上半年的土地放量將在今年住宅市場中集中爆發(fā)。面對巨大的調(diào)控壓力，以及新增的房源供應，開發(fā)商開始選擇“以價換量”，推出大量“特價房”。

　　“雖然現(xiàn)階段特價房開始增多，但推出特價房的項目，基本上是有滯銷風險的項目，并且多位于遠郊區(qū)域。因此，應該說部分區(qū)域房價有所調(diào)整，但樓市整體的拐點還遠沒有到來?！睒I(yè)內(nèi)人士表示。

　　協(xié)成機構(gòu)房地產(chǎn)經(jīng)紀公司副總裁王裕仁表示，在政策和資金壓力下，地產(chǎn)企業(yè)紛紛開始“以價換量”，對新開樓盤均采取降價促銷手段。從后市看，由于部分房地產(chǎn)上市公司凈利潤大幅下滑，資金鏈進一步緊繃的跡象越發(fā)明顯。預計未來一段時間將進入開發(fā)商和購房者的新一輪博弈，供應將放緩，價格下行壓力較大，市場成交將輕微浮動。